阜康市人民政府

国有土地上房屋补偿方案及标准

一、补偿方案

（一）负责房屋征收工作的政府及房屋征收部门不得因房屋征收补偿降低被征收人的房屋居住和使用条件。

　　被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。房屋征收部门不得限定被征收人的选择权。

（二）被征收房屋以货币方式补偿的，房屋价值补偿不得低于房屋征收决定公告之日同区位类似房地产的市场价格；其中征收住宅的，不得低于同区位新建普通商品房的市场平均价格。

　　被征收房屋以产权调换方式补偿的，房屋征收部门应当与被征收人计算、结清被征收房屋与产权调换房屋价值的差价，并按照被征收房屋产权性质办理产权调换房屋的转移登记。产权调换房屋的公摊面积大于被征收房屋公摊面积的，房屋征收部门应当给予被征收人因增加公摊面积而减少使用面积的损失补偿。

（三）被征收房屋用地范围内的土地使用面积超出房屋建筑面积的部分，应当按照土地市场价单独估价并给予补偿。

　　负责房屋征收工作的政府及房屋征收部门不得以未收取土地使用费或者提供低价产权调换房屋为由，对房地产价格评估机构按照市场价进行评估作出限制性规定。

（四）被征收房屋的价值评估应当遵循房屋所有权与土地使用权一体处分的原则，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照国家和自治区房屋征收估价有关规定评估确定。房屋征收部门依据征收补偿方案与被征收人协商一致确定房屋补偿价值的，从其约定。

（五）房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，并遵守下列规定：

　　（1）房屋征收部门向社会发布征收评估信息；

　　（2）具有相应资质的房地产价格评估机构报名；

　　（3）房屋征收部门按照报名顺序公布房地产价格评估机构名单；

　　（4）被征收人在名单公布之日起1个工作日内协商选定评估机构，并将协商结果书面告知房屋征收部门；

　　（5）被征收人在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织全体被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，也可以采取摇号、抽签等随机抽取方式确定；

　　（6）房屋征收部门公布被征收人协商选定，或者通过被征收人多数投票决定，摇号、抽签等随机方式确定的房地产价格评估机构。

　　房地产价格评估机构的选定过程应当公开。房屋征收部门组织被征收人决定、确定房地产价格评估机构的，应当对决定、确定过程制作书面记录，由被征收人代表或者当地具有公信力的代表进行监督，并经过公证机构依法公证。

任何单位和个人不得干预被征收人依法选定评估机构，不得排斥本行政区域以外的评估机构从事房屋价值评估业务，不得干预评估机构独立、客观、公正地开展房屋价值评估工作。

二、补偿标准

（一）依照本办法第十一条规定核实认定的被征收房屋的补偿价值，按照下列方式确定：

　　（1）核实认定为合法建筑的，给予全额补偿；

（2）核实认定为违法建筑的，不予补偿；

（3）核实认定为对规划实施尚未造成不可消除影响的建筑以及改变用途建筑的，应当由房地产价格评估机构按照房屋实际状况评估，并进行权益状况和实物状况调整后，确定房屋价值补偿。

　　依照本办法第十一条规定核实认定的被征收人获得房屋征收补偿安置后，有关利害关系人主张补偿安置权利的，可以与被征收人通过协商、仲裁或者民事诉讼等方式解决。

（二）房屋征收部门向社会发布暂停办理征收范围内房屋的相关手续公告后，新建、改建、扩建的房屋，违法建造的部分不予补偿；将住宅改变为商业经营用房的，按照住宅进行补偿，不给予停产停业损失补偿；迁入户口或者分户的，在核实住房保障对象和最低住房保障面积时不予计算。

（三）征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，应当优先给予解决。被征收房屋建筑面积低于当地最低住房保障面积的，应当按照最低住房保障面积予以补偿安置。

　　被征收房屋的承租人符合住房保障条件的，应当由房屋所在地住房保障部门审核确认后，优先给予解决。

（四）因旧城区改建征收个人住宅，被征收人有权优先选择在改建地段进行房屋产权调换。改建地段不能满足被征收人选择的，应当提供就近地段房屋供被征收人选择。在改建地段或者就近地段提供产权调换房屋的具体位置、数量、结构形式、建筑面积、质量标准等，应当符合征收补偿方案。

（五）征收临时建筑，按照批准使用期限的剩余年限计算房屋价值补偿；未明确使用期限的，按照2年计算剩余使用年限。

（六）征收未向房屋居住人出售的单位自建住宅，建房单位选择产权调换的，应当用产权调换房屋安置房屋居住人；选择货币补偿的，应当将8％的货币补偿支付给房屋居住人。

　　建房单位破产，或者建房单位因改制、兼并、重组等原因转移单位自建住宅所有权的，由房屋居住人选择征收补偿方式，并按照前款规定对房屋居住人予以补偿。

　　房屋居住人擅自转让单位公房或者在单位用地范围内未经城乡规划部门批准自建房屋的，按照本办法第十一条、第二十九条的规定，进行核实认定后确定补偿。

　　本条所称房屋居住人，是指居住在单位自建房的职工（含下岗、分流、解聘人员）、职工遗属或者与其具有抚养、赡养义务的利害关系人。

（七）因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当按照市场价向被征收人支付搬迁补偿费。

　　以产权调换房屋补偿，产权调换房屋交付前，被征收人要求提供周转用房的，房屋征收部门应当提供周转用房；被征收人自行解决周转用房的，房屋征收部门应当按照类似房屋市场租赁价与被征收人协商确定并支付临时安置补偿费。

　　临时安置补偿费的支付期限由房屋征收部门与被征收人按照交付产权调换房屋合理预期在补偿协议中约定；实际交付产权调换房屋日期超出协议约定期限的，房屋征收部门应当按照实际期限补足临时安置补偿费。

（八）因征收房屋造成停产停业损失的，按照以下方式补偿：

　　（1）被征收人选择产权调换的，根据停产停业期限，比照房屋征收决定公告之日类似被征收房屋市场租金价格的2倍按月给予停产停业损失补偿；被征收人认为停产停业损失补偿不足以弥补实际损失的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前上一年度实际经营效益，以及因停产停业造成的职工遣散费、设施设备拆除转让损失、存货低价出售损失等证明材料，由房地产价格评估机构进行评估，并按评估结果给予补偿；

　　（2）被征收人选择货币补偿的，房屋征收部门应当与被征收人按照前项规定的标准，协商确定给予不少于两个月的一次性停产停业损失补偿。

　　被征收房屋的生产经营者不是被征收人的，停产停业损失补偿应当支付给生产经营者，需要提供停产停业损失证明材料的由生产经营者承担。被征收人与生产经营者对停产停业损失补偿分配另有约定的，从其约定。

（九）征收用于出租的房屋，被征收人解除房屋租赁合同的，房屋价值补偿、临时安置补偿、政府的奖励和补助费支付给被征收人，搬迁补偿支付给承租人；被征收人未解除房屋租赁合同，且未向承租人提供周转用房的，临时安置补偿支付给承租人。被征收人与承租人对搬迁补偿、临时安置补偿分配另有约定的，从其约定。

（十）被征收房屋设有抵押权的，抵押人应当与抵押权人协商，就抵押权实现方式达成协议。被征收人选择产权调换的，可以与抵押权人协商变更抵押物；被征收人选择货币补偿的，可以与抵押权人协商提前清偿债务、变更抵押物或者提供其他担保。抵押人与抵押权人达不成协议的，房屋征收部门应当办理补偿款提存公证。

（十一）负责房屋征收工作的政府可以参考房屋分户评估报告载明的房屋现值估价结果，计算对被征收人的奖励和补助。

　　负责房屋征收工作的政府及房屋征收部门不得对未在规定期限内签订补偿协议或者搬迁的被征收人制定惩罚性措施。

（十二）房屋征收补偿协议由房屋征收部门与被征收人签订，房屋征收补偿协议应当载明下列内容：

（1）房屋征收部门和被征收人或者房屋占有人；

（2）被征收房屋地点、权属、用途、建筑面积、建筑结构、公摊系数、楼层等；

（3）房屋征收补偿方式；

（4）房屋价值补偿金额、计算方式、支付方式和期限等；

（5）产权调换房屋地点、用途、建筑面积、建筑结构、建设标准、公摊系数、楼层、差价结算方式等；

（6）搬迁补偿金额、搬迁期限、过渡方式、过渡期限、回迁期限等；

（7）临时安置补偿金额或者周转用房状况；

（8）停产停业损失补偿金额、计算方式；

（9）违约责任；

（10）其他约定事项。

（十三）因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收部门应当与被征收人签订附生效条件的补偿协议。在房屋征收决定公告的补偿协议签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效，支付补偿安置费用，组织搬迁；未达到规定签约比例的，补偿协议无效，房屋征收决定终止执行。

　　前款规定的补偿协议签约比例应当根据社会稳定风险评估确定，最低不得低于9％。

（十四）房屋征收部门与被征收人在补偿协议签约期限内达不成补偿协议的，房屋征收部门应当向负责房屋征收工作的政府报告，由负责房屋征收工作的政府按照征收补偿方案依法作出房屋征收补偿决定，送达被征收人，并在房屋征收范围内予以公告。作出房屋征收补偿决定前，被征收房屋价值评估报告未经自治区房地产价格评估专家委员会鉴定的，应当申请鉴定。

　　被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

（十五）实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

　　负责房屋征收工作的政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

　　任何单位和个人不得采取欺骗、暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等方式，以及停职、离岗、降级、开除等手段迫使被征收人签订补偿协议和强制搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

（十六）被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，又未在房屋征收补偿决定规定的搬迁期限内搬迁的，由负责房屋征收工作的政府依法申请人民法院强制执行。

　　在申请人民法院强制执行前，房屋征收部门应当书面催告被征收人履行房屋征收补偿决定。

　　人民法院裁定由负责房屋征收工作的政府组织强制执行的，负责房屋征收工作的政府在强制执行前应当制定应急预案，进行社会稳定风险评估，并书面通知被征收人强制执行的时间、方式。

（十七）房屋征收部门应当建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿结果在房屋征收范围内向被征收人公布。房屋征收补偿档案应当允许被征收人查阅，接受被征收人监督。

　　房屋征收补偿资金应当足额到位、专户存储、专款专用。审计机关应当加强对征收补偿费用和负责房屋征收工作的政府确定的补助、奖励资金的管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

（十八）被征收人在货币补偿额度内购买的房屋或者产权调换取得的房屋，依法免收土地使用、房产交易、房屋登记等费用，依法减免所得税、营业税、契税等税收；被征收人子女在义务教育阶段，选择继续在原户籍所在地入学的，按学区内生源对待；在迁出地享受城市居民最低生活保障的家庭，按迁入地标准接续发放最低生活保障金，并依法审核给予各项社会保障。